2019/2/17~2019/2/20 カンボジア不動産視察 報告

カンボジアのプノンペンでは、春節後にもかかわらず中国人の観光客がとても多い。特に、カンボジアのカジノホテルにはお金の余裕ある中国人でいっぱいであり、一日中、カジノで遊んでいる。たぶん一部の中国人であろうと思うが、日本では考えられないが、暇とお金が余っているのかと驚く。ある工業地帯の３分の１を中国人の会社が購入するなど、中国資本のパワーがすごく、当分、カンボジアは中国の投資と観光客で潤うこととなるのであろう。

■Bodaiju（ボダイジュ）概要

・Bodaiju[i]はCreed GroupとTriple Gem Assetsの合弁で作ったマンション。

Creed Groupには村上ファンドが資金を出している模様でバングラデシュ、ベトナム、マレーシアでマンションなどを建設している。Bodaijuでは開発権を買い監督管理は地元のデベロッパーのTriple Gem Assetsと組み完成したら売る商法。噂ではここを売るらしく投下資金（建設資金など）の３倍ぐらいの利益を上げるものと思われており、マレーシアやベトナムでも同じ手法でやっている。

日本人にはマンションを買えば客を見つけて賃貸できます、投資にどうですか、として売っている。

マンションは設計図段階で客を募集してその資金をもとにマンションを建設する中国スタイル。2018年1月にA～C棟が完成し、600室中500室ぐらい売れているとのこと。30室はホテルでカンボジア航空などの航空会社なども借りているようだ。

空港近くでロケーションが良く、フロアーで値段が異なり上階の方が高い。月40ドルの管理費がかかる。駐在員用に建てられたが入居者がなかなか見つからなく、中国人や投資用に買われているため実際に居住者がいることはいるは少ない。

屋上にプールがあり見晴らしもよく居住者は自由に使える。カフェも居住者にとって昼夜の食事をとれて便利。

数年前から中国のマンションが多数建設されていて、このBodaijuの前にも中国資本のマンションが建設中である。

 

■節税対策に有効か

・マンションを取得後、登記費用はかかるが不動産取得税はないが、一年以上たっても登記が終わらず時間がかかる。

・マンションはどんどん値上がりしている。2018年1月の完成時に12万ドルだった部屋が今は14万ドルと言われている。ただ売れるかどうかは分からない。

・賃貸の場合の家賃収入は月5万～７万円位だろう。1,000万円で買っても５～６％位の家賃は入ってくることになる。

家賃はドルでカンボジアの銀行に開設した口座へ振り込まれ、それの日本への送金は問題ない。インターネットバンキングでできる。

定期預金は年５％の利息だが金額や年数によって利率は変わる。ただドル建てなので為替の変動によって利益は変わり、円安になれば利率より儲けられる。

基本は節税である。所有権あるが9割が建物代とすると1000万円の場合、900万円が建物代となる。家賃5万円として100万円を減価償却費とすると損が出る。そのマイナスを申告すると１０万円位の還付を受けることができるというスキーム。

1000万円を送金して物件を買っても、外国の物件には不動産取得税はかからない。そして利益が出てそれを日本に送金した時に申告して税金を払えばよい。ただ日本とカンボジアの間には二重課税防止条約がないので基本的には二重課税となるがカンボジアで申告をする個人はあまり多くない模様。

カンボジアは個人に対してはあまりうるさくないようだが、日本法人に対してはうるさいと聞く。