コラム～第３３回　個別通達「居住用の区分所有財産の評価」について（１）

令和5年10月6日に「居住用の区分所有財産の評価」について国税庁から個別通達が創設された。内容については、複雑であり、それを理解するには難しいものとなっている。そこで、不動産鑑定士において知って置きたい条件を整理したい。

１．評価対象となるマンションは以下のとおりである。

• 区分所有建物の登記がされている一室の居住用マンションが対象となる。
• 居住用の判定は、登記簿謄本で「居宅」として登記されているものであり、事務所等に利用されていても「居宅」であれば対象となる。
• 区分所有建物として登記されていない１棟の共同住宅となる居住用マンションは対象外となる。
• 事務所、店舗等の区分所有建物は対象外となる。
• 地下を除く階数が２階以下の低層の集合住宅は対象外となる。
• 二世帯住宅（居住用の専有部分の一室の数が３以下ですべて当該区分所有者又は親族が居住しているもの。）は対象外となる。

２．評価方法以下のようになっている。

居住用マンション一室の相続税評価額

＝土地全体の相続税評価額×共有割合（敷地権割合）×「区分所有補正率」

＋一室の建物の相続税評価額（固定資産税評価額×1.0）×「区分所有補正率」

 

• 区分所有補正率

＝評価乖離率②×評価水準③

 

• 評価乖離率（＝A（「築年数」）＋B（「総階数指数」）＋C（「所有階」）＋D（「敷地持分狭小度」）＋220（「定数」）

「A」＝当該一棟の区分所有建物の築年数×△0.033

「B」＝当該一棟の区分所有建物の総階数指数×0.239（小数点以下第4位切捨）　　　　「C」＝当該一室の区分所有権等の係る専有部分の所在階×0.018　　　　　　　「Ｄ」＝当該一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×△1.195（小数点以下第

4位を切上）

 

次回に続く