コラム～第３１回「海外不動産の評価」

令和４年から海外不動産の赤字について損益通算ができなくなったことに併せて、国税局の海外不動産の申告における調査が始まった。特に、海外不動産の建物に係る減価償却費がターゲットになっているようだ。

海外不動産の土地建物区分については、難しい問題がある。海外においては、原則、土地建物に区分する概念がない。一体として市場価値を把握することが原則であり、また、非業務用の不動産については、減価償却をすることができない。したがって、海外不動産を土地建物に区分すること自体稀となり、海外の不動産鑑定士に日本では何故土地建物区分にこだわるのか理解してもらえない。鑑定評価においては、海外も日本と同じように積算価格、収益価格、比準価格を用いて評価することとなっており、評価基準は海外でもほぼ同一となっている。

日本人が海外不動産を購入する場合、日本の仲介業者の意見を前提に土地建物区分をするケースが多いが、その仲介業者の査定が合理性に欠ける場合が多くトラブルとなっている例が最近多い。特にアメリカの不動産については、日本の固定資産税課税標準額のような土地建物価格が公表されおり、原則その価格割合で評価することとなっている。調査があり、その価格割合と異なると減価償却費が否認されている例が多くなっているので注意を要する。