コラム～第５４回「相当地代の収受している土地又は無償返還の届出のある土地の譲渡」

相当地代を収受している土地を売却する場合、その土地の借地権の評価はどうなるか。

相続税の評価では、相当地代を支払っている場合は、その土地に２０％の借地権を認められているが、所得税、法人税、消費税では、借主に借地権としての経済的利益が発生していないことから、借地権の存在は認められず、借主の権利は０として、地主の更地価格で売却することとなっている。

また、「無償返還の届出」が出ている土地についても、相続税では２０％の評価が認められるが、所得税、法人税、消費税では、無償返還することを同意して税務署に届出していることから借主の権利は０として取り扱われる。

いわゆる、相続税の税務評価と所得税、法人税、消費税では考え方が異なることとに注意を要したい。

併せて、相当地代、無所返還の届出については、関係者間の恩恵的契約であるため借地借家法は適用ならないことにも留意すべきである。

一般に第三者に土地を売却する場合、その土地上に建物があり、地代が支払われている場合には、借地借家法が適用があり、土地の建物の権利関係については、買主と協議することとなる。すなわち借地権の存否、適正地代の金額等を新たに取り決めすることとなるので注意をしたい。